まず、不動産売却を行った際は、譲渡所得税という税金が課されます。譲渡所得税は給与などの所得とは異なるため、「分離課税」という形で別で課税がされるようになります。このように課税がされるため確定申告が必要となるのですが、不動産売却の結果によっては確定申告が必要・不要なケースがあります。どのような場合に確定申告が必要・不要なのかについてケース別に解説をしていきます。

不動産を売却して利益が出た場合、利益額に応じて確定申告を実施する必要があります。不動産の売却益は不動産の譲渡所得として計上し、譲渡所得に対しての税金を支払う必要があります。譲渡所得が発生しているかどうかは、以下の計算式を用いて確認しましょう。

譲渡所得 = 不動産の売却価格 － (売却した不動産の取得にかかった費用 + 不動産の売却にかかった費用) – 特別控除額

不動産を売却して利益がある場合、確定申告は義務となるので必ず行なうようにしましょう。

不動産売却を行った後は基本的には確定申告が必要です。しかし以下の場合は、確定申告が義務ではなくなります。

①不動産売却で譲渡所得が発生しなかった場合（不動産を売却した結果利益よりも損失の方が大きい）
②不動産売却で譲渡損失が出たが、損益通算・繰越控除などの制度を利用しない場合

一定の要件を満たしていれば、不動産売却で損失が出ても「損益通算」と「繰越控除」といった制度の適用を受けることができますが、こちらを利用しない場合は確定申告の必要がありません。

しかし、損益通算・繰越控除は簡単にまとめると翌年に支払う税金を軽減できる制度で、確定申告を行わなければ受けることができません。損しないためにも、損失が出ても確定申告を実施することをオススメします。

不動産売却の際の確定申告にはいくつかの書類が必要です。確定申告にあたって必要な書類は以下の通りです。

確定申告書B様式
分離課税用の申告書
譲渡所得の内訳書
購入時・売却時の不動産売買契約書
登記事項証明書
領収書（取得費用と譲渡費用の証明）

ここからは不動産売却後の確定申告の流れについて解説していきます。確定申告の流れについては以下の手順に沿って進めていきます。

書類を準備する
譲渡所得税を計算する
書類に記入する
税務署に申請する
納税する

順に解説していきます。

まずは確定申告に必要な書類を揃えましょう。書類を揃えないことには正しく確定申告が行えません。また、確定申告に必要な書類は漏れがあると税務署から問い合わせがある場合があります。正確に行っていきましょう。

必要な書類は「2.不動産売却での確定申告で必要な書類」で記載した6種類が主な必要書類となります。

次に支払うべき事業所得税を算出していきます。事業所得税は以下の計算式で算出します。

譲渡所得税＝［売却価格 － 購入価格 － (譲渡費用＋取得費用) － 控除額］× 税率

「譲渡費用」とは不動産売却時の仲介手数料や売却側が負担した印紙税、名義所換料のことで、「取得費用」とは元々の不動産の購入代金や建築費用、設備費用などのことです。

また、居住用の不動産を売却する場合、「3000万円特別控除」といった控除を利用することができます。課税譲渡所得（＝売却価格－購入価格－譲渡費用－取得費用)が3,000万円以内だった場合は、譲渡所得税が免除となります。とても有効的な控除なのでしっかり活用することをオススメします。

随時書類の記入を行いましょう。確定申告書は初めての人は難しいかもしれませんが、税務署に行けば細かく説明をしてくれたり、国税庁のホームページには確定申告書作成のためのシステムが整っていたりします。自分だけで確定申告書の作成が難しい場合は環境を活用することをオススメします。

作成した確定申告書や各種書類は、税務署に提出・申請を行いましょう。税務署への申請は以下の方法で行うことが可能です。

①郵送で税務署へ送付する
②税務署へ直接持参する
③国税電子申告・納税システムで申告する

納税が必要になった際は、税務署に納付を行います。納付方法は以下の通りです。

現金で納める
口座振替で納める
国税電子申告・納税システム（e-Tax）で納付する
クレジットカードで納める

いかがでしたでしょうか？不動産売却は、どのくらい税金がかかってくるのか、どのように確定申告を進めていけば良いのか、分からないことの方が多いと思います。事前に不動産売却の税金のことについて理解を深めておくことでスムーズに手続きを進めることができます。もし確定申告や納税にミスがあると、後々損をしてしまう可能性もあるので注意が必要です。

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