契約不適合責任は、2020年4月に施行された改正民法で新たに登場した用語です。
以前は「瑕疵（かし）担保責任」と呼ばれていたものの名称が変わり、内容も一部変更されました。

契約不適合責任とは、不動産売却の契約において、買主に引き渡した売買対象物である不動産の種類や品質が契約内容と合っていない場合に、買主に対し負うべき責任のことです。

例えば、「雨漏りしていない」と話していた中古住宅を購入する契約をし、契約後に確認すると引き渡された中古住宅が雨漏りしている場合、売主に契約不適合責任が生じます。

契約不適合責任が発生した場合、買主側は下記4種類の請求をする権利を認められています。

追完請求
代金減額請求
催告解除
無催告解除

順に解説していきます。

追完請求とは、改めて契約内容に適合した物件の引き渡しを求めることをいいます。

種類や品質が契約内容と異なっていれば、追完請求により完全なものを求めることができます。例えば、不動産売却における追完請求は、修補請求などが該当するでしょう。修補請求は「契約書で申告していた内容と異なっている破損部分などを修理する」という請求です。

契約不適合責任が発生するかしないかは、「契約書に書かれていたか、書かれていなかったか」という点が大きなポイントになります。
「雨漏りしていません」と契約書に書いてあったのに、雨漏りしていれば「雨漏りを修理する」というのが追完請求を行えます。逆に、契約書に「雨漏りしています」と書かれており、そのまま契約を行った際は、当然のことながら買主側から追完請求をすることができません。

売主が追完請求を受けないようにするためには、売却する物件の内容をしっかりと確認し、細部まで明記することが重要です。

追完請求を売主側が実行しない場合、買主は契約不適合責任として代金減額請求をすることができます。代金減額請求は売買の価格を減額する請求の事です。

代金減額請求は、追完請求の補修などの請求をしても売主が補修を行わない、もしくは補修自体ができないときに、買主側に認められる権利です。

代金減額請求は、まず買主側が相当の期間を定めて追完請求を行いましょう。そして、その期間内に履行の追完がないときに代金減額請求を行います。

明らかに直せないものなど、補修が不可能である場合は、買主は直ちに代金減額請求することもできます。

催告解除とは、追完請求をしたにもかかわらず、売主がそれに応じない場合に契約解除をすることです。

売主が追完請求に応じない場合買主は代金減額請求を行うことができますが、不動産の場合、売買代金が減額されても住むために補修で多額の費用がかかったり、住めるまでに時間がかかってしまったりなど、致命的な欠陥があるケースも少なくありません。

そのような場合、「契約を解除する」と売主側に伝えるのが催告解除です。通常、契約後に契約を取りやめると違約金が発生しますが、この催告解除で契約解除されれば売主側から買主側に無条件で売買代金の返還が必要になります。

催告解除とは、追完請求をしたにもかかわらず、売主がそれに応じない場合に契約解除をすることと紹介しました。

無催告解除は、契約の目的が達成できない、相手方の履行が期待できない、履行が不可能であると考えられる場合にできる契約解除を指します。つまり、催告をすることなく、直ちに契約を解除することができるものとなります。

どんな場合に適用できるのかというと、改正民法542条で次の5つのケースが定められています。

(1) 債務の全部の履行が不能であるとき、
(2) 債務者がその債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき
(3) 債務の一部の履行が不能である場合または債務者がその債務の一部の履行を拒絶する意思を明確に表示した場合において、残存する部分のみでは契約をした目的を達することができないとき
(4) 定期行為の時期を経過したとき
(5) 催告をしても契約の目的を達するのに足りる履行がされる見込みがないことが明らかなとき

契約不適合責任を追及されないため、売主は対策を行っておくことをおすすめします。以下の2点をおさえておきましょう。

売却する不動産の状態を詳細に契約書へ記載する
買主の請求期間の制限を検討する

契約不適合責任は、契約内容と異なるものを引き渡した場合に追及される責任です。
そのため、契約書に書かれている内容が、契約不適合かどうかの判断材料となります。

売主は、中古住宅などを販売する場合には、販売する物の状態を事前によく確認し、契約書へ細かく記載するようにしましょう。

契約不適合責任を請求できる期間は、原則として買主が不適合を知ってから1年以内です。

この規定のみを読めば、買主が不適合に気づくのが遅れた場合、契約からかなりの期間が経過してから契約不適合責任を請求される可能性があります。

そのため、契約不適合責任の通知期間を引き渡しから2年間などと制限することをおすすめします。

今回の記事では契約不適合責任の概要について詳しく解説しました。

不動産売却は大きなお金が動くことから、トラブルが起こりやすくなっています。契約不適合責任を問われるかどうかは、売買契約書への記載の有無が大きく関連してくるため、建物の不備や不良はきちんと記載するようにしましょう。

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